Обов’язок орендаря сплачувати орендну плату за новою нормативною грошовою оцінкою (НГО) земельної ділянки виникає з моменту її впровадження. На це звернула увагу Велика палата Верховного Суду, скасовуючи попередні рішення у справі №925/457/23. Відповідну інформацію оприлюднив Земельний фонд України.
Про це розповідає AgroWeek
У цій справі Чигиринська міська рада звернулася до господарського суду з позовом до товариства, вимагаючи стягнення майже 298 тисяч гривень заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди землі. Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, зазначивши, що відповідно до законодавства, яке діяло на момент укладення додаткової угоди, договір набирає чинності лише після державної реєстрації. Тому додаткова угода, яка містила зміни до розміру орендної плати, також підлягала такій реєстрації.
Однак, апеляційний суд скасував це рішення, частково задовольнивши позов, розірвавши договір оренди спірної ділянки та стягнувши з товариства 220 тисяч гривень заборгованості. Суд врахував, що правовідносини між сторонами є триваючими, оскільки строк дії договору визначений до 2058 року.
Зміни в законодавстві та їх наслідки
Справа ускладнюється тим, що з 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені законом від 11 лютого 2010 року №1878-VI, якими виключено вимогу про державну реєстрацію правочинів з деяких статей Цивільного кодексу та з закону «Про оренду землі». Апеляційний суд дійшов висновку, що додаткова угода, підписана 1 листопада 2011 року, набула чинності з 1 січня 2013 року.
Верховний Суд також зазначив, що в разі зміни НГО земельної ділянки змінюється і розмір орендної плати без необхідності укладення додаткової угоди. Тобто обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до нової НГО у товариства виник з моменту її затвердження.
Індексація НГО та орендної плати
Верховна палата суду вказала, що індексація НГО і орендної плати має різні механізми застосування, незважаючи на те, що обидва процеси базуються на індексі споживчих цін, визначеному Державною службою статистики. Зазначається, що індексацію слід проводити лише для орендної плати, якщо інше не прописано в договорі. А індексація НГО використовується для визначення розміру земельного податку в разі відсутності договору оренди.
Додатково, в договорі оренди сторони погодили, що обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Товариство повністю виконало зобов’язання щодо місячних платежів, але без урахування індексу інфляції, що стало причиною заборгованості за умовами договору.
Верховна палата наголосила, що законодавство має на меті захистити інтереси обох сторін. У цій справі міська рада могла законно розраховувати на отримання 249245,03 гривні орендної плати, з яких більшу частину було сплачено. Несплачена частина індексації становить лише 32769,5 гривні, що є близько 13% від загальної суми зобов’язання.
Суд також звернув увагу на те, що додаткова угода до договору оренди, підписана до 1 січня 2013 року, може набути чинності лише після її державної реєстрації, якщо сторони не домовилися про інше. Отже, ненадання державної реєстрації додаткової угоди від 1 листопада 2011 року свідчить про те, що вона не набула чинності, а права та зобов’язання за договором залишилися незмінними. Ставка орендної плати, що підлягає сплаті, становила 3% від НГО землі.