Питання збору врожаю після завершення дії договору оренди землі залишається актуальним для багатьох аграріїв. Часто такі ситуації виникають, коли договір вже закінчився, а урожай попереднього орендаря ще не був зібраний із поля, і при цьому оформлюється новий договір із іншим орендарем.
Про це розповідає AgroWeek
Правові підстави для збору врожаю після завершення оренди
Законодавство України містить окремі норми, що регулюють аналогічні ситуації із землями колективної власності, невитребуваними паями чи нерозподіленими ділянками, які передаються у користування через місцеві ради. Згідно із Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», орендар має право зібрати урожай навіть після завершення договору оренди. Однак у такому випадку він зобов’язаний компенсувати збитки у розмірі орендної плати за період, що пройшов із моменту закінчення договору до збору врожаю. Аналогічний порядок діє під час воєнного стану для земель державної та комунальної власності, а також у разі припинення договорів оренди чи суборенди земель усіх форм власності, що знаходяться у праві постійного користування або оренді.
В інших ситуаціях, коли йдеться про приватні землі або коли договором не передбачена така можливість, законодавство чітко не визначає право орендаря на збір врожаю після завершення оренди. Законопроєкт № 9603, який передбачав надання орендарю права зібрати врожай у разі закінчення договору під час посіву, вирощування чи збору, так і не був ухвалений через низку зауважень.
Судова практика та рекомендації експертів
У подібних випадках доводиться керуватися судовою практикою. Українські суди нерідко визнають за орендарем право на врожай, якщо земля була законно оброблена в межах чинного договору. Наприклад, Чернігівський апеляційний суд у 2021 році (справа №728/55/21) підтвердив право орендаря на посіви озимої пшениці, оскільки на момент посіву договір оренди був чинний.
«Позиції судів схиляються до того, що навіть якщо строк договору минув, орендар, який законно обробив землю під час дії договору, має право на захист свого врожаю. Наприклад, Чернігівський апеляційний суд у 2021 році (справа №728/55/21) визнав за орендарем право на посіви озимої пшениці, адже він під час посіву мав законну підставу користуватися землею».
Суди здебільшого посилаються на статтю 775 Цивільного кодексу України: наймач має право власності на плоди, продукцію чи доходи, отримані під час користування переданою у найм річчю. Водночас враховується добросовісність дій орендаря. Якщо, наприклад, земля була засіяна за кілька днів до закінчення строку дії договору й орендар усвідомлював відсутність гарантії продовження, суд може не задовольнити позов. Якщо ж орендар вчасно повідомив про намір поновити договір, дотримався процедури пролонгації та діяв сумлінно, суд може визнати за ним право на врожай.
Варто пам’ятати: навіть якщо орендар має право на врожай, це не звільняє його від обов’язку вчасно повернути земельну ділянку власнику та узгодити порядок збирання врожаю, щоб уникнути ризику спорів щодо компенсації за затримку повернення ділянки.
Для уникнення судових суперечок експерти радять:
- завчасно укладати додаткову угоду до договору оренди із детальним регламентуванням порядку збору врожаю, оплати за землю та процедури передачі ділянки;
- у разі завершення строку договору укласти окремий короткостроковий цивільно-правовий договір, який врегулює порядок збору врожаю, або домовитися із новим орендарем про купівлю-продаж посівів;
- всі домовленості фіксувати в офіційній кореспонденції між сторонами.
У підсумку, врегулювання всіх умов щодо збору врожаю ще до закінчення строку оренди допоможе уникнути юридичних суперечок та захистити права сторін.